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房贷利率喊涨楼市再遇釜底抽薪

时间:2018-08-07 10:49:03| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

房贷利率喊涨 楼市再遇釜底抽薪

从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

房地产业对中国GDP增速贡献不可忽视,房地产贷款高增长带来的金融高杠杆隐患也日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡,成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

近日民生银行要求,2017年6月5日起,各分行首套房按揭贷款执行利率不得低于基准利率1.1倍。

某国有大行也开始在局部地区上调个人住房贷款利率至基准利率的1.1倍。另有股份制银行的二套房按揭贷款利率已上调至基准利率的1.2倍。北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。

对于个人住房贷款利率的接连上调,接受《财经》采访的银行人士均认为源于两方面原因:一方面是流动性趋紧带动银行负债端成本上升,银行为维持利差收益,必然在资产端上调贷款利率;另一方面源自于国家对房地产调控,房贷利率上调成为需求端限制的一个手段。

今年初政府工作报告将货币政策确定为稳健中性的货币政策,实则在一定程度上偏紧,货币市场反映为Shibor与LPR开始倒挂,商业银行利差空间受到挤压。货币市场利率向信贷市场的传导效果已有体现,融资成本随之逐步上升。

在金融去杠杆的背景下,监管部门高度重视房地产金融业务的风险。从去年10月份以来,银监会就多次通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。

金融去杠杆在房贷领域的效果从一季度数据已初有体现。今年一季度房地产贷款新增1.7万亿元,仍占同期新增贷款的40.4%,但比2016年底低4.5个百分点。

某大型国有商业银行河北地区一分行行长表示,房地产开发贷款利率根据市场需要一直都有上浮,只是上浮幅度根据房企的资质有所不同。某股份制商业银行北京分行人士则透露,该行对房地产企业的信贷额度早以用完。

个人住房贷款是构成房企回款的重要组成部分,因此按揭贷款利率抬升所引发的压力,会逐渐从量变到质变,影响购买者决策,进而对房企资金链施压,意味着调控加码。

尽管调控加码,房地产贷款增速放缓,但是依然没有改变房地产新增贷款在同期新增贷款占比近半的事实。特别是在货币政策有意维持紧平衡之际,国内著名学者对超过28万亿元的房地产贷款存量仍表示担忧。

中国社科院学部委员余永定近期接受《财经》专访时表示,中国货币政策中的最大问题恐怕是自2009年以来房地产贷款的高速增长。

央行最新的数据显示,截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。

在一季度经济的反弹中,基础设施和房地产投资均发挥了重要作用。两者的增长速度分别达到23.3%和9.1%。不过,对于未来两者的增速是否可以维持,余永定认为很难预料。

值得思索的是:一方面房地产业对GDP增速贡献不可忽视;另一方面,房地产贷款近些年高速发展所带来的金融高杠杆隐患,日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡值得思考。这也成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

个贷利率上调

以前是买房要抢,现在是连房贷都要抢。一位购房者发出了这样的感概。

2017年以来,北京市场房贷利率共调整了四次,首套房贷款利率分别是8.5折-9折-9.5折-基准。目前,北京地区正迎来第五次房贷利率上调。

上海农商行上海分行的信贷经理说,我们行现在还有基准利率9.0折的贷款,且行且珍惜,很快就会没有了

房贷利率喊涨楼市再遇釜底抽薪

。据他估计,上海很快所有的个人房贷利率都将上升到基准利率甚至以上。

据《财经》了解,上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款利率提至基准利率的1.1倍。甚至某股份制银行信贷经理直接表示,目前已经不接手按揭业务。在资金成本全面上升的背景下,个别银行或直接或间接地在拒绝部分按揭业务。

还未上调基准利率的一些商业银行也都处于政策学习和观望阶段,用银行内部人的说法是,目前房地产融资的状况和几年前的钢铁行业一样,严格受限。

对于银行而言,个人按揭业务并不是高收益的业务,在资金收紧的时候,很容易就选择收缩。一位信贷经理向《财经》表示,今年以来,该行的FTP价格已经提高了35个-40个基准点,目前,该行对公贷款的成本已经是基准利率,按揭贷款由于风险计提的权重不同,成本略低,但是也已经接近基准利率,所以在资金如此紧张的情况下,银行的按揭业务基本不赚钱。

在近期去杠杆的金融组合拳下,市场流动性持续收紧,导致资金成本攀升。数据显示,从5月22日起,Shibor与LPR开始倒挂,截至6月7日,一年期Shibor已经达到4.3991%,超过了央行一年期4.35%贷款利率。

另据彭博汇编数据显示,5月末AAA级五年期中期票据收益率报4.9832%,七年期收益率为5.0103%,均高于央行公布的金融机构五年以上人民币贷款基准利率4.90%。这是中期票据自2008年发行以来首次超过同期贷款利率。

华融证券首席经济学家伍戈指出,货币市场利率向信贷市场的传导尽管存在时滞但效果也在体现,信贷市场的融资成本在逐步上升。自去年四季度市场利率大幅上升之后,不少银行内部的FTP定价都上升了20BP-30BP。

中国银行国际金融研究所银行业助理研究员熊启跃向《财经》表示,银行负债端受监管政策影响比较大,融资成本上升,拆借期限被迫拉长,银行资金成本上调很快。利率中枢上调慢慢从银行的负债端调到资产端,银行为了平衡资产负债的收益,实行上调贷款利率。

融360公布的4月数据显示,在全国35个城市533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行仅42家,同时,有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,房贷优惠利率折扣下降。

那么资金到底有多紧?上述信贷经理举例,一个比较夸张的案例是从审批到放款,一个客户足足等了三个月,而在今年以前,只需要一个星期。

某业内人士分析,由于央行收紧流动性,银行获得资金成本上升,如果央行不放松银根,未来会有越来越多的城市提高房贷利率。同时,亦有业内人士指出,在住房产业的调整下,个人住房贷款利率抬升,客观上可促进信贷结构进一步优化。

某股份制银行上海分行风险管理部人士向《财经》表示,从银行收益的角度而言,这几年银行贷款的资金成本相对较高,平均对公贷款利率达到7%左右,整个实体经济不行,甚至某些低端制造业的利润本身可能也只有7%-8%,能够承受银行融资成本的也只有房地产行业。

房企融资再收紧

个人住房贷款构成房企回款的重要组成部分。当前按揭贷款利率抬升对房企资金链虽然尚未购成明显压力,但是,开发商面对的购房者的按揭压力将会逐渐从量变到质变,进而会影响购买者决策,加码地产调控。

据《财经》了解,部分地产商已经排斥与上浮银行合作,尽量选择个人住房贷款为基准利率的银行合作。

对于部分中小房地产企业来讲,今年过得也尤其艰难。

现在根本不是好不好贷款的问题,是根本贷不出来!北京一家小型房地产企业高层人士表示,为保证资金链不断裂,该企业高层正到处想办法从金融机构融资。

该企业高层人士表示,目前大多数银行已经停止向房地产企业发放贷款。国家现在对房地产贷款这块管得严得不能再严。

之前出台的政策是让银行不能直接给房地产贷款,银行不敢贷了,但是现在金融机构都是混业经营,虽然不能直接给房地产贷款,但是他们可以通过投资的形式。比如:银行A不能给房地产B贷款,B就去找资管公司C借款,C可以投资不良资产的名义跑去银行A贷款,最后这钱还是变相给了B。

但新监管政策把这一漏洞也给堵死了。不让这些金融机构以任何形式投房地产行业,已投的也不许做了。

一家股份制银行北京分行人士表示,银行对房地产企业的信贷业务并没有停,其实是信贷额度早就用完,到明年初、元旦的时候才会放明年的额度,而各家分行还要争抢额度。

多位受访的银行授信部门和风控部门负责人表示,目前各家银行的房地产开发贷都非常审慎,对客户的选择也严格了许多。

简单来说就是看公司、看项目、看城市。所有的开发贷项目都要报总行审批,总行对于房地产开发贷和房地产行业贷款有额度的限制。比如某股份制银行就要求开发贷不能超过信贷规模的25%。企业资金链和项目的回款能力,是决定是否放款的重要因素。

某股份制银行上海分行风险管理总经理表示,如果是一二线城市的房地产项目,总行可能会给开发贷额度,如果是三四线城市的房地产项目就很谨慎。有的小行甚至规定,只有地级市以上的房地产项目才可以贷款。对于房地产公司也有限制,许多银行规定只有全国100强的企业才可以做开发贷。

工行河北分行信贷风险官李夺向《财经》表示,近三年,工商银行(5.160,0.00,0.00%)河北分行合作的房地产企业的数量从150家左右下降到现在的70家左右,一直是择优而建。2016年,河北多地楼市火爆,在石家庄、保定、廊坊和沧州四地出台限购措施的背景下,工商银行河北分行却将开发贷总量控制在同比去年下降的规模。

银行人士指出,自2013年以来,银行对于房地产行业的贷款整体上比较审慎,现在的问题主要是在账面上看不到的东西,比如资金借到同业,出资转计划流入到房地产行业,这种情况,光监管银行是不够的,需要监管部门的协调组织管理。

银行授信政策对房地产的影响会比较滞后一些,相对也比较温和。华东一家城商行总行受信部负责人表示,非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。

该负责人表示,满足银行的房地产信贷要求的企业,是在项目阶段,它们受的冲击会比较小,因为可以较快回款;房企资金需求最大的是在拿地阶段,这一阶段银行信贷是禁入的,房企通常通过非银机构做,比如夹层基金等形式,因此,非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。

对于房地产企业来说,融资手段除去银行贷款,还包括房地产信托、企业债、债权融资、私募基金、海外发债、增发、夹层融资等手段。去年11月份以来,随着房地产调控政策的落地与加强,各金融监管部门对于房地产融资的渠道都表现出收紧态度。除银行信贷及理财资金投向房地产收紧外,房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的关注。

在其他融资渠道受限时,房地产信托曾被指受到青睐。但银监会也对房地产信托的合规问题表现出关注。4月中旬,银监会在本轮强监管中又下发了《2017年信托公司现场检查要点》,文件明确将违规开展房地产信托业务列入检查要点,包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式,变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务等。

根据用益信托研究院的数据,自去年11月份以来,房地产信托的发行规模就开始下降。但今年3月份房地产信托出现回温,成立规模105亿元,较上月增长49%;但4月份,房地产信托成立规模仅73.18亿元,又大幅下跌。有意思的是,5月份房地产信托发行规模达到256.61亿元,较4月增长2.5倍。

用益信托的创始人李旸向《财经》表示,4月份的大幅下降和银监会的监管检查有直接关系,但是正如银监会后来的表态,这是例行检查的手段,并非发布监管政策。

融资手段是此消彼长的关系,在银行压缩房地产企业贷款规模的时候,本身就具备影子银行功能的信托融资手段就会再受青睐。李旸表示。

2010年,银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求房地产信托必须满足432条件,即四证齐全;30%自有资金;二级开发资质。

一位信托从业人员表示,房地产信托目前对于直接投向拿地项目比较审慎,常用的做法是用融资公司做一个符合432条件的项目包装替代拿地项目,资金投向融资公司后,再投向拿地项目。一般以土地项目的应收账款作为质押,或后续有质押土地的银行开发贷跟入。

信托融资的资金用途本就不太受监管,这是它的优势。前述从业人员表示,但是如今对于房地产企业的选择也更加严格。基本上,该公司基本只做全国排名前50的业务,或者是不受排名限制的国企。

中原地产首席分析师张大伟向《财经》表示,资金价格上涨,融资难度加大,但去年的天量融资,周期较长,足可以让开发商消化到今年底或者明年初,但如果明年成本继续抬升就会构成风险。

他认为,这是一个量变到质变的过程,如果资金价格继续收紧,房企未来会很难受,现在已经是逐渐恶化,但是谁都不知道未来是否会转向宽松。